Trois chiffres suffisent. Estima calcule l'impôt sur la plus-value, le net qui arrivera sur votre compte, et vous dit si attendre vous ferait gagner de l'argent.
La plus-value est la différence entre le prix de vente (diminué des honoraires que vous payez) et le prix d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux. Elle est ensuite réduite par un abattement pour durée de détention, différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, avant application des taux de 19 % et 17,2 %.
| Années de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23ᵉ à la 30ᵉ année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s'ajoute, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche. Elle s'apprécie par vendeur : un couple qui réalise 80 000 € de plus-value n'en est pas redevable.
| Résidence principale au jour de la vente | Totale |
| Détention de plus de 30 ans | Totale |
| Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € (par vendeur) | Totale |
| Première vente d'un logement, remploi dans la RP sous 24 mois, non-propriétaire de sa RP depuis 4 ans | Sous conditions |
| Retraités et invalides sous plafond de revenus | Sous conditions |
L'impôt n'est qu'une partie de l'histoire. Entre le prix affiché et votre compte en banque s'intercalent les honoraires, le capital restant dû du crédit, les pénalités de remboursement anticipé, la mainlevée d'hypothèque et les diagnostics. C'est ce montant final que le simulateur calcule.
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez que les prélèvements sociaux, sur une base réduite chaque année.
Oui. Vous pouvez retenir soit les frais réels justifiés, soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif. Le forfait ne s'applique pas aux biens reçus par donation ou succession, pour lesquels on retient les droits effectivement payés.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés : ils diminuent le prix d'acquisition retenu et augmentent la plus-value. Les résidences services (étudiantes, seniors) restent hors de cette règle.
Le notaire le calcule, le prélève sur le prix de vente le jour de la signature et le reverse à l'administration. Vous recevez le net. La plus-value doit aussi être reportée sur votre déclaration de revenus l'année suivante, sans nouvelle imposition, sauf contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Il applique le barème officiel en vigueur, mis à jour à chaque loi de finances, et signale les situations qu'il ne peut pas chiffrer. Il donne un ordre de grandeur sérieux, pas un calcul opposable : seul le notaire établit la déclaration.