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Plus-value sur une résidence secondaire : combien allez-vous toucher ?

C'est le cas le plus courant : un appartement à la mer, une maison de famille, un bien loué nu. Trois chiffres et vous savez ce que vous garderez après l'impôt.

Gratuit sans inscriptionBarème 2026 loi de financesRésultat en 20 secondesIndicatif sans valeur légale
Trois chiffres suffisent
€
Vous ne le connaissez pas ? Estimez votre bien avec les ventes réelles de votre quartier.
€
an
C'est ma résidence principaleExonérée d'impôt sur la plus-value au jour de la vente
Frais d'achat au forfait 7,5 %, travaux au forfait 15 % après 5 ans, honoraires 4 % : appliqués automatiquement, modifiables ci-dessous.
Affiner le résultat
€
€
Pénalités plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. Votre banque vous les indique sur demande.
% TTC
Vente entre particuliers : mettez 0.
Couple ou indivision à parts égales : la surtaxe et le seuil de 15 000 € s'apprécient par vendeur. Le calcul en tient compte.
€
Le forfait 15 % reste appliqué s'il est plus favorable.
mois
Sans le mois, décembre est retenu : c'est le calcul le plus prudent.
€
Réintégrés dans la plus-value depuis 2025. Hors résidences services. Si vous êtes LMP, le calcul relève de votre expert-comptable.
Le prix d'achat devient la valeur déclarée à l'acte. Le forfait 7,5 % ne s'applique plus : indiquez les droits payés dans « Frais d'achat réels ».
SCI à l'IR : régime des particuliers, comme ici. Société à l'IS : plus-value professionnelle, non chiffrée.
€
Retenus s'ils dépassent le forfait 7,5 %.
Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale ces 4 dernières années et que vous réinvestissez le prix dans son achat sous 24 mois, la plus-value peut être exonérée (CGI 150 U II 1° bis). Le résultat s'affiche sans cette exonération, à confirmer avec votre notaire.
Vous toucherez environ
Saisissez vos trois chiffres

Ce qui change quand ce n'est pas votre résidence principale

Seule la résidence principale est exonérée. Une résidence secondaire suit le régime général : la plus-value brute (prix de vente moins honoraires, moins prix d'achat majoré des frais et des travaux) est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement qui dépend de la durée de détention. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les trois leviers qui réduisent la note

Les frais d'acquisition : forfait 7,5 % du prix d'achat sans justificatif, ou frais réels s'ils sont plus élevés. Les travaux : factures d'entreprises (pas le matériel acheté soi-même), ou forfait 15 % du prix d'achat après cinq ans de détention, souvent plus favorable. La durée : entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, chaque année pleine efface 6 % de la base imposable à l'impôt sur le revenu. Le simulateur vous montre ce que vous gagneriez à attendre un ou deux ans.

Une exonération souvent oubliée

Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années et que vous réinvestissez le prix de vente dans l'achat de votre résidence principale sous 24 mois, la plus-value de cette première cession peut être exonérée (CGI 150 U II 1° bis). Cochez « Je n'étais pas propriétaire de ma RP » dans l'affinage pour que le simulateur vous le signale.

Questions fréquentes

Un bien loué nu est-il traité comme une résidence secondaire ?

Oui. Fiscalement, tout logement qui n'est pas votre résidence principale au jour de la vente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, qu'il soit loué, vacant ou occupé occasionnellement.

Je vends ma résidence secondaire avec mon conjoint, cela change-t-il le calcul ?

La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € et le seuil d'exonération de 15 000 € s'apprécient par vendeur. Pour un couple, chacun est imposé sur sa moitié. Activez « Nous vendons à deux » dans le simulateur.

Puis-je déduire les diagnostics et la mainlevée d'hypothèque ?

Les frais de cession supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée) sont déductibles du prix de vente. Le simulateur les retient dans le net vendeur ; pour l'assiette fiscale exacte, le notaire les intégrera à l'acte.

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