Depuis la loi de finances 2025, les amortissements que vous avez déduits en location meublée augmentent votre plus-value imposable. Le simulateur en tient compte.
Jusqu'en 2024, un loueur en meublé non professionnel vendait son bien selon le régime des particuliers sans que les amortissements pratiqués au régime réel n'entrent en jeu : il déduisait des loyers pendant des années sans conséquence à la revente. La loi de finances 2025 a mis fin à cet avantage. Les amortissements déduits sont désormais retranchés du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui l'augmente d'autant.
Un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 60 000 € sur dix ans et revendu 280 000 € : la plus-value brute n'est plus de 80 000 € mais de 140 000 €, avant frais et abattements. Le montant total amorti figure dans votre liasse fiscale 2031, ou vous est communiqué par votre cabinet comptable. Saisissez-le dans le champ dédié : sans ce chiffre, le simulateur affiche un résultat marqué comme estimation.
Le régime reste celui des particuliers : abattements pour durée de détention, taux de 19 % et 17,2 %, surtaxe au-delà de 50 000 €. Les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme classé) et les biens au régime micro-BIC ne sont pas concernés par la réintégration. Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), la plus-value est professionnelle et relève de votre expert-comptable.
Non. Au micro-BIC vous n'avez pas pratiqué d'amortissements, il n'y a donc rien à réintégrer. Le calcul est celui d'une résidence secondaire classique.
La réintégration vise les amortissements déduits sur l'immeuble. Les modalités précises pour le mobilier et les travaux amortis méritent une vérification avec votre comptable ; le simulateur retient le total que vous saisissez.
Dans le tableau des immobilisations de votre liasse 2031 (cumul des amortissements), ou en le demandant à votre cabinet comptable ou à votre logiciel de déclaration LMNP.